Vermietung & Verpachtung
Steuerlich richtig aufgestellt
Ihre Steuerberater für Vermietung & Verpachtung im Saarland und Rheinland-Pflaz
Wer eine Immobilie vermietet, schafft sich ein zweites finanzielles Standbein. Gleichzeitig bringt die Vermietung steuerliche Pflichten mit sich, die viele Vermieter unterschätzen – und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die noch mehr unterschätzt werden.
Ob Sie Ihre erste Eigentumswohnung gerade erworben haben und vermieten möchten, ein Mehrfamilienhaus in Ihrer Familie weitergeben wollen oder bereits über einen größeren Immobilienbestand verfügen: Mathieu & Kollegen betreut Vermieter im Saarland und Rheinland-Pfalz umfassend und vorausschauend.
Unser Kanzleiinhaber Stefan Mathieu ist zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH) – eine Zusatzqualifikation, die regelmäßige, nachgewiesene Weiterbildung voraussetzt und für besondere Fachtiefe in diesem Bereich steht.
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Das können wir für Sie tun
Unsere Leistungen für Vermieter
Einkommensteuererklärung mit Anlage V
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in der Anlage V der Einkommensteuererklärung zu erklären. Wir ermitteln Ihre Einnahmen und alle abzugsfähigen Werbungskosten vollständig – von der Abschreibung über Finanzierungszinsen bis zu Reparatur- und Verwaltungskosten – und reichen Ihre Erklärung fristgerecht beim Finanzamt ein.
Abschreibungen (AfA) und Sonderabschreibungen
Die lineare Abschreibung von Gebäuden beträgt in der Regel 2 % pro Jahr (neu errichtete Gebäude mit Fertigstellung 2023: 3 %). Für energetische Sanierungsmaßnahmen und bestimmte Neubauten gelten erhöhte Abschreibungssätze. Wir prüfen für jede Immobilie, welcher Abschreibungssatz gilt und ob Sonderabschreibungen oder erhöhte Absetzungen in Anspruch genommen werden können.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Eine der häufigsten Fehlerquellen bei Vermietern: die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten. Gerade nach dem Erwerb einer Immobilie gelten besondere Regeln (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Wir klassifizieren Ihre Aufwendungen korrekt und sichern den maximalen steuerlichen Abzug.
Grundsteuer und Grundsteuererklärung
Mit der Grundsteuerreform 2022 mussten Eigentümer im gesamten Bundesgebiet Grundsteuererklärungen einreichen. Das Saarland wie auch Rheinland-Pfalz wendet das Bundesmodell an. Wir haben zahlreiche Grundsteuererklärungen für Mandanten im Saarland und Rheinland-Pfalz erstellt und unterstützen Sie auch bei Widersprüchen gegen Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide.
Grunderwerbsteuer bei Immobilienerwerb
Beim Kauf einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an – im Saarland beträgt der Steuersatz 6,5 % des Kaufpreises und gehört damit zu den höchsten in Deutschland. Wir beraten Sie vor dem Erwerb zu legalen Gestaltungsmöglichkeiten, mit denen die Grunderwerbsteuer reduziert oder vermieden werden kann, etwa durch Share Deals bei Gesellschaften oder geeignete Kaufpreisaufteilungen.
Umsatzsteuer bei Gewerbevermietung
Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit – und manchmal die Notwendigkeit –, zur Umsatzsteuer zu optieren. Wir prüfen, ob eine Option sinnvoll ist, und sichern den Vorsteuerabzug aus Erwerb und Baumaßnahmen.
Kurzfristige Vermietung und Airbnb
Wer Wohnraum kurzfristig über Plattformen wie Airbnb vermietet, muss besondere steuerliche Regeln beachten: Je nach Umfang und Leistungsumfang können gewerbliche Einkünfte entstehen, die Umsatzsteuerpflicht beginnt früher als erwartet, und die Aufteilung zwischen privater Nutzung und Vermietung muss sorgfältig dokumentiert werden. Wir beraten Sie zur korrekten steuerlichen Einordnung.
Das zeichnet uns aus
Unsere Expertise - Ihr Vorteil
Wer Immobilien vermietet, schafft Werte – steht aber auch vor komplexen steuerlichen Pflichten. Wir sorgen dafür, dass Sie keine Abzüge liegen lassen: Von der optimalen Abschreibung (AfA) über die saubere Abgrenzung von Erhaltungsaufwand bis hin zur steuerschonenden Vermögensübertragung per Familienpool.
Qualifikationen & Zertifizierungen:
Stefan Mathieu, Diplom-Kaufmann, Steuerberater: Zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU/ISM gGmbH) – mit Verpflichtung zur regelmäßigen nachgewiesenen Weiterbildung
Langjährige Erfahrung in der Betreuung von Privatvermietern, Immobiliengesellschaften und Wohnungseigentümergemeinschaften im Saarland und Rheinland-Pfalz
Mitglied der Steuerberaterkammer Saarland KdöR
Berufshaftpflichtversicherung: Generali Deutschland AG (Geltungsbereich Deutschland)
Gut zu wissen
Was können Vermieter steuerlich absetzen?
Viele Vermieter lassen Abzüge liegen, weil sie nicht wissen, was alles als Werbungskosten anerkannt wird. Ein Überblick über die wichtigsten Positionen:
- Finanzierungskosten: Schuldzinsen für Darlehen, die zur Anschaffung oder Herstellung der Immobilie aufgenommen wurden, sind in voller Höhe abzugsfähig – solange die Immobilie der Einkunftserzielung dient.
- Gebäudeabschreibung (AfA): 2 % bzw. 3 % des Gebäudewerts (ohne Grundstücksanteil) pro Jahr. Bei Denkmalschutzimmobilien gelten erhöhte Abschreibungssätze von bis zu 9 % in den ersten acht Jahren.
- Reparatur- und Instandhaltungskosten: Laufende Reparaturen sind sofort abzugsfähig. Größere Maßnahmen müssen ggf. über mehrere Jahre verteilt werden.
- Verwaltungskosten: Hausverwaltergebühren, Kontoführungsgebühren, Kosten für Steuerberatung, Porto und Fahrtkosten zur Immobilie.
- Versicherungsbeiträge: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und weitere immobilienbezogene Versicherungen.
- Grundsteuer: Die vom Vermieter getragene Grundsteuer ist als Werbungskosten abzugsfähig.
- Leerstandskosten: Kosten, die während eines vorübergehenden Leerstands entstehen, können unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin abgesetzt werden – wenn die Vermietungsabsicht nachgewiesen wird.
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FAQ - Häufig gestellte Fragen
Häufige Fragen zur Besteuerung von Vermietungseinkünften
Ab wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Mieteinnahmen sind grundsätzlich ab dem ersten Euro steuerpflichtig und als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Eine Freigrenze gibt es nicht – allerdings führt die Verrechnung mit Werbungskosten, insbesondere in der Anfangsphase mit hohen Finanzierungskosten und Abschreibungen, häufig zu einem steuerlichen Verlust, der andere Einkünfte mindert.
Was ist die Spekulationssteuer und wie kann ich sie vermeiden?
Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft, muss den Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf steuerfrei. Ausnahme: Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurden, sind von der Spekulationssteuer befreit.
Lohnt sich die Gründung einer Immobilien-GmbH?
Das hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, der Rentabilität der Immobilien und Ihrer Entnahmestrategie ab. Bei hohen Mietüberschüssen und langfristigem Thesaurierungsziel kann die GmbH steuerlich vorteilhaft sein. Nachteil: Der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren entfällt bei der GmbH. Wir analysieren Ihre individuelle Situation und zeigen Ihnen die konkreten Vor- und Nachteile auf.
Muss ich als Vermieter Umsatzsteuer abführen?
Bei reiner Wohnraumvermietung nein – diese ist umsatzsteuerfrei. Bei Gewerbevermietung kann eine Option zur Umsatzsteuer sinnvoll sein, wenn der Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist. Wir prüfen dies individuell für jede Immobilie.
Was passiert steuerlich, wenn ich meine selbst genutzte Immobilie vermiete?
Sobald eine Immobilie ganz oder teilweise vermietet wird, entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Anteilige Kosten (AfA, Zinsen, Nebenkosten) können entsprechend dem Vermietungsanteil abgesetzt werden. Bei gemischter Nutzung – teils selbst bewohnt, teils vermietet – ist eine sorgfältige Aufteilung erforderlich.
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Ob Erstkauf, laufende Steuererklärung oder langfristige Nachfolgegestaltung – wir sind Ihr Ansprechpartner für alle steuerlichen Fragen rund um Vermietung und Verpachtung im Saarland und Rheinland-Pfalz. Melden Sie sich unverbindlich bei uns.
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