Immobilieneigentümer

Wir erstellen Ihre jährliche Einkommensteuererklärung mit Anlage V, ermitteln alle abzugsfähigen Werbungskosten vollständig und schöpfen jeden steuerlichen Abzug aus. Von Finanzierungszinsen über Abschreibungen bis zu Reparaturkosten und Verwaltungsaufwand – nichts wird vergessen.

Bereits vor dem Kauf einer Immobilie lassen sich steuerliche Weichen stellen: Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude beeinflusst die Abschreibungsbasis direkt. Die richtige Strukturierung des Erwerbs – privat, über eine Gesellschaft oder im Rahmen eines Share Deals – hat erhebliche Auswirkungen auf Grunderwerbsteuer, laufende Besteuerung und spätere Veräußerungsmöglichkeiten. Wir beraten Sie vor dem Kaufvertrag, nicht danach.

Im Saarland beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6,5 % – einer der höchsten in Deutschland. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 32.500 € allein an Grunderwerbsteuer. Im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten gibt es Gestaltungsoptionen, die die Grunderwerbsteuer reduzieren oder vermeiden können – etwa bei Übertragungen innerhalb der Familie oder bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Strukturen. Wir prüfen, welche Optionen in Ihrer Situation in Betracht kommen.

Die steuerliche Abschreibung ist der wichtigste laufende Steuergestaltungshebel für Immobilieneigentümer. Grundlage ist die korrekte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäude (abschreibbar). Eine falsche Aufteilung – zu viel auf das Grundstück – kostet über die Abschreibungsdauer erhebliche Steuererstattungen. Für ältere Gebäude können höhere Abschreibungssätze gelten, für Denkmalschutzimmobilien sogar erhöhte Abschreibungen von bis zu 9 % in den ersten acht Jahren. Wir ermitteln die optimale Abschreibungsbasis für jede Immobilie.

Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft, muss den Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf steuerfrei. Selbst genutzte Immobilien sind von der Spekulationssteuer befreit, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurden. Wir planen den Zeitpunkt von Immobilienverkäufen steueroptimal mit Ihnen und berechnen den steuerlichen Einfluss verschiedener Verkaufsszenarien.

Ab einem bestimmten Portfolioumfang stellt sich die Frage, ob eine Immobiliengesellschaft steuerlich und organisatorisch sinnvoll ist. Eine GmbH oder GmbH & Co. KG kann die laufende Steuerbelastung auf Mietüberschüsse erheblich senken – vorausgesetzt, die Gewinne werden thesauriert und nicht sofort privat entnommen. Gleichzeitig gehen bei der GmbH steuerliche Vorteile verloren: Der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren entfällt, und die Bewertungsregelungen für Erbschaft- und Schenkungsteuer können sich verändern. Wir erstellen konkrete Vergleichsrechnungen für Ihre Situation und empfehlen die steuerlich und organisatorisch optimale Struktur.

Wer ein gewachsenes Immobilienportfolio besitzt, steht früher oder später vor der Frage der Weitergabe an die nächste Generation. Die Gründung einer Familiengesellschaft – häufig als GbR oder GmbH & Co. KG strukturiert – ermöglicht es, Immobilienvermögen gebündelt zu verwalten und durch schrittweise Übertragung von Gesellschaftsanteilen die Freibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer im Zehn-Jahres-Rhythmus mehrfach zu nutzen. Wir beraten zur Gründung, zur steuerlichen Strukturierung und zur laufenden Betreuung von Familiengesellschaften.

Wer neben der privaten Vermietung auch gewerbliche Tätigkeiten mit Immobilien ausübt – etwa Handel mit Grundstücken oder die Vermietung mit erheblichen Zusatzleistungen – riskiert die sogenannte gewerbliche Infizierung: Dabei werden steuerlich eigentlich günstige private Vermietungseinkünfte in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert, was Gewerbesteuerpflicht und den Verlust der Spekulationssteuerfreiheit nach zehn Jahren nach sich ziehen kann. Wir überwachen dieses Risiko für jeden Mandanten individuell.